Когато някой прочете изречението: „Как да печелим от инвестиране в недвижими имоти?“. то той може и да изпита неудовлетворение.
„Нима съм толкова глупав?“ – ще се попита той. Да, спекулациите с недвижими имоти, както и тяхното отдаване под наем е метод за печелене на средства, който е толкова стар, от колкото има развити цивилизации (нека само си припомним, че един от най-богатите хора в Древен Рим – Марк Крас е забогатял, закупувайки на безценица имоти).
Не, бъдете спокойни, в тази статия няма да говоря много за закупуване на имоти или отдаването им под наем. В България цените са стагнирани – в повечето случаи закупения имот няма да повиши своята пазарна цена, а придобитият наем ще е горе-долу колкото амортизацията.
Ще говоря за популярни на Запад методи, които генерират пасивни доходи.
Ала преди това – една много важна ремарка. Аз не съм един от най-умните хора, които крачат на планетата. Но дори и аз знам простата истина – никога не си позволявай да инвестираш пари, които можеш да изгубиш.
Това правило трябва да води и Вас.
Тъй като аз не съм вложил и стотинка по начините, които ще опиша по-долу – то в тази статия няма да предоставям връзки към трети сайтове. Вие трябва да извършите проучване (ако сте заинтересовани) – за своя сметка и поет риск.
Как може да печелите пасивен доход чрез инвестиране в недвижими имоти?
Инвестирането чрез недвижими имоти може да се класифицира чрез пет метода.
Инвестиционен фонд (тръст) за недвижими имоти (REIT)
Инвестиционните фондове (тръстове) са публични или частни компании, които „събират“ пари на инвеститори за да закупят и управляват множество недвижими имоти. За Щатите тези компании изплащат дивиденти за притежаваните от инвеститорите акции.
Може би бъркам (моля, поправете ме, ако греша), но хубав пример за този бизнес модел донякъде представлява бизнеса на известния в мрежата Грант Кардон.
Какво прави на практика г-н Кардон? Той събира пари от множество инвеститори. И закупва недвижимости, които се наема да управлява. За всяка осъществена сделка (ако продаде закупеното) той събира такси от своите инвеститори. Той също така събира различни такси свързани с управлението на имуществото. Ако това Ви звучи глупаво – някой да дава пари, г-н Кардон да е винаги на сметка (печалба или не, той си взима таксите), то донякъде неговата идея има смисъл.
Г-н Кардон се стреми да реализира печалби (все пак репутацията ще му позволи да се задържи в този бизнес). А и закупените имоти са на много голяма стойност (десетки, стотици милиони долари) – събирането на множество инвеститори позволява те да бъдат закупени.
Примерът е просто пример. В Интернет има множество мнения за конкретния господин – някои го възхваляват, други са доста негативни.
Та – закупуването на акции в подобен фонд може да стане чрез брокер.
В България има (мисля) също дружества, които припокриват тази бизнес идея – публично търгувани компании, които са със специална инвестиционна цел. Не ми се ще да давам примери. Просто потърсете сами.
Недвижими ETF дивиденти
На практика – на Запад множество инвестиционни фондове са обединени в разменями фондове. Какво ще рече това? Различни инвестиционни фондове са обеднени в един търгуваем фонд.
По този начин – ако един от фондовете се представя по-зле, а друг по-добре – то като обединени риска се свежда.
Ала все пак – аз повтарям, че винаги има риск.
Crowdfunded недвижими имоти
Crowdfunded е английския термин за нещо много просто – множество хора закупуват свое участие в даден имот.
Тази схема е толкова популярна за Запад, че даже съм чувал, че хора си купуват малко участие, за да може да ползват за определен времеви период даден недвижим имот (или много скъпа вещ – да кажем самолет или яхта).
Има множество платформи, чрез които може да бъде придобито участие в даден имот. Всяка от тях взима такси за своето участие.
Тъй като – пак повтарям (с риск да стана досаден) аз нямам излишни пари, които да вложа по този начин – то няма да Ви оставя линкове за подобни сайтове.
Просто може да потърсите пари.
Моят съвет е – ако сте базирани в България, то внимателно да прочетете правните документи с какво се захващате.
Почти няма бизнес, в който вложеното да е осигурено на сто процента. Нека да припомним думите на Балзак (казани чрез един от неговите герои) – фалиращия търговец не е за предпочитане пред разбойника. От разбойника можеш да се предпазиш.
Наем на имот
Имотите могат да се отдават под наем. Това е техния „плод“.
Тук не мога да Ви дам съвет. Ала според мен – ако ще го правите, то закупеното трябва да е в град, в който има университет. Наема на недвижимите имоти се урежда от Закона за задълженията и договорите. Ако сключите договор за повече от една година – то наема трябва да бъде вписан като тежест на имоти към Агенцията по вписванията. За това много хора в България сключват за една година ( с опция за подновяване).
Ако ще отдавате апартамента за нощувки – мога да Ви кажа, че за да сте изрядни, то трябва да спазвате множество правила. Регистрация на обекта е само може би едно от тях.
Повече за правилата – попийте във Вашата община или се обърнете към методолозите от Национална агенция по приходите.
И последния метод
На английски език той е наречен „Performing mortgage notes“ – българския превод ми отбягва.
Но метода представлява следното: даден човек дава заем на трето лице (което познава и му се доверява). Третото лице закупува заем чрез учредяване на ипотека. Освен това третото лице подписва така наречената promisory note – документ, чиито превод също ми отбягва. Може би – запис на заповед?
Всеки месец третото лице изплаща дълга към кредитора.
Той пази също имота и го поддържа.
Ако попитате – каква му е печалбата на третия човек? Ами – ако лицата се познават и уговорят взаимноизгодни условия, то той може да ползва дадения имот на изгодни цени (нещо като изгоден наем).
Аз не съм чул подобна практика да бъде използвана в България. Не че ние, българите сме най-лошите хора на планетата. Просто не виждам как тук това може да се случи (понеже на един човек, от гледна точка на нашия манталитет му е най-изгодно да наеме нещо с опция да го купи).
Ако Ви е интересно (и владеете английски) – може да прочетете повече за тази схема в мрежата.
Финални мисли
В очите на множество хора инвестирането в недвижими имоти е най-сигурната защита на техните спестявания. Все пак – ако погледнем пирамидата на Маслоу, то нуждата от покрив над главата може да бъде причислена към екзистенциалните нужди.
Както и да го погледнете – няма нищо гарантирано на този свят.
Да, в момента в България данъците върху недвижими имоти са относително ниски (върху земеделските земи пък няма въобще). Дали това ще продължи в бъдеще?
Истинските богати хора диверсифицират своите спестявания – в недвижими имоти, в благородни метали и скъпоценни камъни, в предмети на изкуството, в акции и облигации, в спестовна застраховка „Живот“ (повече за нея можете да прочетете тук), и т.н.
